筹算在常德安家或投资，万达公寓9号楼1622室到底靠不靠谱？

恁说说，此刻攒俩钱儿是真不容易！? 俺一个店员，手里头有点闲钱，不想存银行看着它毛，就斟酌着整点投资。他看了一圈，非说常德那万达公寓不赖，出格是里头那个9号楼1622室，说得天花乱坠。非拉着俺，上个月专门跑了一趟，替他去“踩踩点”。今儿个，俺就把俺眼里看的、内心斟酌的，原正本本给恁说路说路。这屋子到底中不中？咱不看告白，看实效！?

一、 屋子自身咋样？进屋瞅瞅“真面目”

咱先扒拉扒拉这9号楼1622到底是个啥情况。它这个楼是公寓楼，产权通常是40年，商水商电，这点咱得先领略，跟70年的住宅幼区不是一码事。?

俺跟中介进去看了。1622室，那就意味着是16楼，22号房。楼层不低，视野是真不赖！? 俺们去那天是个晴天，大窗户一眼望出去，常德的江景和城市景致能看个一大片，内心头敞亮得很；褪一室一厅一卫，俺估摸着构筑面积或许50平高低，做成个挑高Loft，就是屋里头自己又搭出来一层，当个幼复式用。

装建是开发商带的“精装建”，但俺得说真话，这精装建的水分啊，就跟那海绵似的。? 地板、墙面、厨卫设施倒是都齐全，能直接搬进来住。但仔细瞅瞅，资料用的都是大路货，橱柜的铰链开关手感有点轻飘飘，卫浴五金掂着分量也不沉。用是能用，但指望多高档、多耐用，那就别想了。适合不想自己折腾的租客，或者筹算做民宿、短租的老板。要是自己长住想弄得出格得劲，后期几多还得再投点钱清算清算。

二、 里子面子都得看：住这儿活得“可得劲”？

光看屋子里面不中，咱得过日子。≈鼙哒ρ，咱得扒拉明显。

首先说“得劲”的处所：

1. 地位是真方便！? ??♂? 就在万达广场楼上，这可不是吹的。下楼就是商场，吃饭、游街、看电影，夏天蹭空调冬天蹭暖气，五分钟全搞定。对于年轻幼两口或者单身贵族，这吸引力不幼。

2. 交通不赖。? ? 门口公交站好几趟车，打车也方便。离常德站也不算远，俺看导航，不堵车20分钟差不多能到。

3. 景致视野好。? 就像俺刚才说的，高楼层看江看城，表情好。

再说说“不得劲”的处所：

1. 人多，杂！? ? 万达广场嘛，天天人流量巨大。公寓楼里啥人都有，有住家的，有开工作室的，有做民宿的。电梯顶峰期得等，楼路里有时能遇见陌生游客拉着行李箱。想要纯住宅那种安静、私密的感触，这儿可给不了。

2. 生涯成本高一点。? 商水商电比民用的贵，物业费也比通常住宅幼区高。俺专门问了，物业费或许得每平每月3块多，50平的屋子一个月光物业就幼200块，加上水电，居住成本得算明显。

3. 学区通常。? 要是指望拿这屋子给孩子上啥顶尖学堂，那根基不用想。公寓的学区属性很弱。

三、 最关键的：这屋子“值不值”？投资账咋算？

咱店员最关切的就是这个！俺也探听了不少数据，给恁算笔粗账。

售价方面，像1622这种中层、视野好的户型，单价在常德公寓市场里算高的。俺探听的时辰，房东报价或许在每平1万2到1万3之间，总价60万出面。这价值在常德能买个不错的幼两房住宅了，所以买公寓，图的就是租金回报和流动性。

租金回报咋样？? ? 这才是沉点！中介跟俺说，像这种带装建、地位绝佳的公寓，很好租。若是按通常长租，一个月能租到2200-2500元。若是花点心理，弄美丽点做日租民宿，遇到节假日、方特游览旺季，收益能更高，但人也更费神。咱就按月租2300算，一年租金收入27600，总价按62万算，年化租金回报率或许4.45%。这比存银杏注买大部门理财还是强点。

但风险也得说明显：

• 转手税费高！? ?? 这是公寓最大的坑。将来你想卖，税费一大堆（增值税、地皮增值税、个税等），综合税率可能占到总价的10%甚至更多。所以公寓投资周期要长，指望快进快出炒一把，很可能赚的还不够交税。

• 升值慢。? 住宅涨的时辰它随着涨点，住宅不动的时辰它可能还跌。保值增值重要靠租金。

• 1616、1622这种户型，正对广场，晚上可能有点光传染和广场舞音乐声，睡觉轻的得思考这点。

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FAQ（店员们常问的问题）：

1. 问：产权就40年，到期了咋弄？

   答：依法依规，住宅地到期自动续期，公寓（贸易/综合用地）到期咋续、几多钱，目前没有极度明确的全国性细则。但风雅向是“届满可申请续期”，或许率要补一笔地皮出让金。这是买公寓都要思考的持久政策风险。

2. 问：适合啥样人买？

   答：俺感触这几类人能够思考：①手里有闲钱，钻营不变租金现金流的投资者；②在左近上班，自己住，图方便的年轻白领（得能接受嘈杂环境）；③想做民宿、短租生意的人。不适合：钻营资产急剧升值、必要好学区、喜欢安静纯住宅环境的家庭。

3. 问：商水商电到底贵几多？

   答：通常贸易用电比民用电每度贵个2-3毛，水也贵一些。具体看用量，一幼我住，一个月能源费比民用多出几十到一百块是正常的。

4. 问：9号楼的地位在广场哪个方位？吵不吵？

   答：9号楼靠广场内侧和主干路交叉地位。低楼层可能直接听到广场活动声，16楼这样的高楼层，重要噪声来自马路车流。关窗后中空玻璃能隔掉大部门，但不会是绝对安静。1622视野坦荡，但也正对广场灯光，晚上拉好窗帘很沉要。

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结语：

跑这一趟，看这一圈，俺算是把这常德万达公寓9号楼1622给瞅领略了。? 它就像个脾气鲜明的姑娘，利益弊端都摆在明面上。利益是：地位无涤注配套顶配、视野好、租金回报不变。弊端是：产权短、居住嘈杂、生涯成本高、将来转手难税费高。

所以，它绝对不是一个适合所有人的选择。? 对钻营生涯方便、投资现金流的年轻人或投资者，它可能是个“宝贝”；对想要安稳、静谧、学区属性的家庭，它或许率是个“鸡肋”。俺那店员，最后听了俺的分析，自己又斟酌了几天，还是决定买了。由于他看中的就是那每月不变的租金流水，并且他自己在常德有住宅，这个纯是投资。

恁要是也心动了，俺的建议是：亲自去一趟！? 在1622里多待一下子，白日晚上都感触感触。算明显自己的经济账和需要账。屋子没有曲直，只有相宜不相宜。但愿俺这大真话，能助恁看领略！有啥想再问的，咱底下再唠！?

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