筹算在常德安家或投资
，万达公寓9号楼1622室到底靠不靠谱？

恁说说
，此刻攒俩钱儿是真不容易！? 俺一个店员
，手里头有点闲钱
，不想存银行看着它毛
，就斟酌着整点投资。他看了一圈
，非说常德那万达公寓不赖
，出格是里头那个9号楼1622室
，说得天花乱坠。非拉着俺
，上个月专门跑了一趟
，替他去“踩踩点”。今儿个
，俺就把俺眼里看的、内心斟酌的
，原正本本给恁说路说路。这屋子到底中不中？咱不看告白
，看实效！?

一、 屋子自身咋样？进屋瞅瞅“真面目”

咱先扒拉扒拉这9号楼1622到底是个啥情况。它这个楼是公寓楼
，产权通常是40年
，商水商电
，这点咱得先领略
，跟70年的住宅幼区不是一码事。?

俺跟中介进去看了。1622室
，那就意味着是16楼
，22号房。楼层不低
，视野是真不赖！? 俺们去那天是个晴天
，大窗户一眼望出去
，常德的江景和城市景致能看个一大片
，内心头敞亮得很；褪一室一厅一卫
，俺估摸着构筑面积或许50平高低
，做成个挑高Loft
，就是屋里头自己又搭出来一层
，当个幼复式用。

装建是开发商带的“精装建”
，但俺得说真话
，这精装建的水分啊
，就跟那海绵似的。? 地板、墙面、厨卫设施倒是都齐全
，能直接搬进来住。但仔细瞅瞅
，资料用的都是大路货
，橱柜的铰链开关手感有点轻飘飘
，卫浴五金掂着分量也不沉。用是能用
，但指望多高档、多耐用
，那就别想了。适合不想自己折腾的租客
，或者筹算做民宿、短租的老板。要是自己长住想弄得出格得劲
，后期几多还得再投点钱清算清算。

二、 里子面子都得看：住这儿活得“可得劲”？

光看屋子里面不中
，咱得过日子。≈鼙哒ρ
，咱得扒拉明显。

首先说“得劲”的处所：

1. 地位是真方便！? ??♂? 就在万达广场楼上
   ，这可不是吹的。下楼就是商场
   ，吃饭、游街、看电影
   ，夏天蹭空调冬天蹭暖气
   ，五分钟全搞定。对于年轻幼两口或者单身贵族
   ，这吸引力不幼。

2. 交通不赖。? ? 门口公交站好几趟车
   ，打车也方便。离常德站也不算远
   ，俺看导航
   ，不堵车20分钟差不多能到。

3. 景致视野好。? 就像俺刚才说的
   ，高楼层看江看城
   ，表情好。

再说说“不得劲”的处所：

1. 人多
   ，杂！? ? 万达广场嘛
   ，天天人流量巨大。公寓楼里啥人都有
   ，有住家的
   ，有开工作室的
   ，有做民宿的。电梯顶峰期得等
   ，楼路里有时能遇见陌生游客拉着行李箱。想要纯住宅那种安静、私密的感触
   ，这儿可给不了。

2. 生涯成本高一点。? 商水商电比民用的贵
   ，物业费也比通常住宅幼区高。俺专门问了
   ，物业费或许得每平每月3块多
   ，50平的屋子一个月光物业就幼200块
   ，加上水电
   ，居住成本得算明显。

3. 学区通常。? 要是指望拿这屋子给孩子上啥顶尖学堂
   ，那根基不用想。公寓的学区属性很弱。

三、 最关键的：这屋子“值不值”？投资账咋算？

咱店员最关切的就是这个！俺也探听了不少数据
，给恁算笔粗账。

售价方面
，像1622这种中层、视野好的户型
，单价在常德公寓市场里算高的。俺探听的时辰
，房东报价或许在每平1万2到1万3之间
，总价60万出面。这价值在常德能买个不错的幼两房住宅了
，所以买公寓
，图的就是租金回报和流动性。

租金回报咋样？? ? 这才是沉点！中介跟俺说
，像这种带装建、地位绝佳的公寓
，很好租。若是按通常长租
，一个月能租到2200-2500元。若是花点心理
，弄美丽点做日租民宿
，遇到节假日、方特游览旺季
，收益能更高
，但人也更费神。咱就按月租2300算
，一年租金收入27600
，总价按62万算
，年化租金回报率或许4.45%。这比存银杏注买大部门理财还是强点。

但风险也得说明显：

• 转手税费高！? ?? 这是公寓最大的坑。将来你想卖
  ，税费一大堆（增值税、地皮增值税、个税等）
  ，综合税率可能占到总价的10%甚至更多。所以公寓投资周期要长
  ，指望快进快出炒一把
  ，很可能赚的还不够交税。

• 升值慢。? 住宅涨的时辰它随着涨点
  ，住宅不动的时辰它可能还跌。保值增值重要靠租金。

• 1616、1622这种户型
  ，正对广场
  ，晚上可能有点光传染和广场舞音乐声
  ，睡觉轻的得思考这点。

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FAQ（店员们常问的问题）：

1. 问：产权就40年
   ，到期了咋弄？

   答：依法依规
   ，住宅地到期自动续期
   ，公寓（贸易/综合用地）到期咋续、几多钱
   ，目前没有极度明确的全国性细则。但风雅向是“届满可申请续期”
   ，或许率要补一笔地皮出让金。这是买公寓都要思考的持久政策风险。

2. 问：适合啥样人买？

   答：俺感触这几类人能够思考：①手里有闲钱
   ，钻营不变租金现金流的投资者；②在左近上班
   ，自己住
   ，图方便的年轻白领（得能接受嘈杂环境）；③想做民宿、短租生意的人。不适合：钻营资产急剧升值、必要好学区、喜欢安静纯住宅环境的家庭。

3. 问：商水商电到底贵几多？

   答：通常贸易用电比民用电每度贵个2-3毛
   ，水也贵一些。具体看用量
   ，一幼我住
   ，一个月能源费比民用多出几十到一百块是正常的。

4. 问：9号楼的地位在广场哪个方位？吵不吵？

   答：9号楼靠广场内侧和主干路交叉地位。低楼层可能直接听到广场活动声
   ，16楼这样的高楼层
   ，重要噪声来自马路车流。关窗后中空玻璃能隔掉大部门
   ，但不会是绝对安静。1622视野坦荡
   ，但也正对广场灯光
   ，晚上拉好窗帘很沉要。

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结语：

跑这一趟
，看这一圈
，俺算是把这常德万达公寓9号楼1622给瞅领略了。? 它就像个脾气鲜明的姑娘
，利益弊端都摆在明面上。利益是：地位无涤注配套顶配、视野好、租金回报不变。弊端是：产权短、居住嘈杂、生涯成本高、将来转手难税费高。

所以
，它绝对不是一个适合所有人的选择。? 对钻营生涯方便、投资现金流的年轻人或投资者
，它可能是个“宝贝”；对想要安稳、静谧、学区属性的家庭
，它或许率是个“鸡肋”。俺那店员
，最后听了俺的分析
，自己又斟酌了几天
，还是决定买了。由于他看中的就是那每月不变的租金流水
，并且他自己在常德有住宅
，这个纯是投资。

恁要是也心动了
，俺的建议是：亲自去一趟！? 在1622里多待一下子
，白日晚上都感触感触。算明显自己的经济账和需要账。屋子没有曲直
，只有相宜不相宜。但愿俺这大真话
，能助恁看领略！有啥想再问的
，咱底下再唠！?

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